上海要在外环干一件大事
来自第一地产
金色中环的置业价值的已经得到共识而外环，或正迎来一次新的发展机遇
如果从高空俯瞰
上海的外环位置有一个“绿圈圈”
它就是外环绿带
顾村公园、滨江森林公园等大型城市公园
都是绿带这条藤上结的瓜
主城区环城生态公园带结构示意图 来源：《上海市生态空间专项规划（2021—2035）》
很多人也许都听说过，上海的“外环绿带规划”。家住外环附近的朋友，可能近两年家门口建造了生态绿地、生态公园……这些也是外环绿带的重要组成部分。
上海正在环城（外环）绿带的基础上，打造环城生态公园带。
今年年初，首批6座“环上”生态公园——宝山区丰翔智秀公园，普陀区春光公园，嘉定区绥德公园，闵行区梅陇生态公园，浦东新区沔青公园、金海湿地公园，已全部建成开放。（信息来源：解放日报）
图片来自网络
根据上海资源规划局的最新公示：
上海要实现沿着外环，平均每2公里就有一座公园。
来源：上海资源规划
也许你会问，外环绿带规划跟买房置业有什么关系？
关系大了，主要有三方面：
第一，外环绿地的建设，是跟城市扩围发展同步的；第二，生态配套进行的同时，产业、商业、居住规划等配套也会随之跟进；第三，外环绿带建造的同时，将把原先外环的诸多断点打通（包括交通断点、河道断点……），一些身处外环外或者行政区边缘的板块，将从中极大受益。
哪些楼市板块，受益最多？接着地产君就来为你梳理一下：
01与上海市区扩围同步，历经4版迭新
地产君查阅了资料发现，上海外环绿带，并不是一夜之间出现的，它已经建造了30年！
不断地变宽，变绿，变美。
资料显示，上海的外环绿带作为大浦东开发的配套工程，自1994年开始规划，1995年正式启动建设。
规划全长98公里、总面积6208公顷，涉及浦东、闵行、 嘉定、宝山、徐汇、长宁和普陀7个行政区，宽度500米（由外环线外侧100米林带和100米林带以外的400米绿带共同构成）。
此后，经历了五次规划和四项工程建设，功能定位、设计手法和营建方式都在时代发展战略变化中不断描摹精致，
历经30年的蝶变，一根绿色长藤串起一个个城市“绿肺”：
上海市中心城总体规划图（1986年）、上海市绿地系统规划图（2001年）、上海市域基本生态网络规划方案图（2012年）、上海市生态空间结构图（2021年）来源：《上海市城市总体规划方案》、《上海市城市总体规划(1999—2020)》、《上海市基本生态网络规划》、《上海市生态空间专项规划(2021—2035年)》
外环绿带规划编制历程：从左至右《上海城市环城绿带规划》（1994年） 、《城市外环线绿带实施性规划》（1999年）、《生态专项建设工程规划》（2006年） 、《外环绿带及沿线地区慢行空间贯通专项规划》（2021年）
来源：上海历年相关规划
02串起诸多重要板块
由环内楔形绿地、环外生态间隔带一同打造构成的，面积约为外环绿带3倍的主城区环城生态公园带，耦合张江科学城、迪士尼旅游度假区、西岸文化艺术示范区、虹桥国际中央商务区、南大智慧城、桃浦智创城、吴淞创新城、外高桥保税区、金桥经济技术开发区等城市核心资源，将织补渗透式地带动主城区城乡同频更新升级。
随着产业、居住、商业的开发，上海外环沿线，已经陆续出现众多建设发展热点，虹桥、川沙、顾村、吴淞、莘庄、唐镇等地区，已经成为上海楼市的主力供应和成交区域。
注：新房价格来自联动价；二手房价格来自链家网，为板块成交均价；
03“断点”不断打通，哪些板块有跃升潜力？
目前上海部分外环线路还是“贴着地面”修建的，从外环外板块想要进入市区方向，需要在一些大路口穿过地道，或者行人走天桥，一到早晚高峰这些地方就成为拥堵点，通行缓慢，一些处于小路口附近的小区，则因为道路断点，出行更为不易。
另外在一些区与区之间的板块，因为历史原因存在道路不通等问题，近年来上海也一直在建设“道路区区通”，来改善这一状况。
根据规划，上海外环的北段、西段、东南段将逐步抬升 “站起来”，届时虹桥与中心城、张江与唐镇等环内环外地区将实现空间与功能的深度融合。
另一个重要工程就是打通断点：目前外环绿道贯通断点共计131处（交通断点60处、河道断点50处、公园绿地断点21处），分类、分期的有序贯通是外环绿道的当务之急。
交通和配套环境的提升，必然会为板块的居住价值赋能，接着就让我们来看看，有哪些板块的居住价值具有跃升潜力。
浦东·唐镇
唐镇是浦东外环外需求旺盛的板块，新房频频触发积分，等待开盘状态的华发半岛华庭南北地块，入围分达到79.44和74.16，认购率均突破420%。
一二手房价还存在明显倒挂，板块内次新房成交价在如今的行情下，还能坚持在9-10万/平左右，标杆楼盘绿城玉兰花园4月份成交一套大户型，单价超过13万/平。
信息来源：链家网
唐镇之所以能够崛起，得益于承接了大量来自张江的置业需求，距离川沙、迪士尼、金桥都不远。
定位“国际社区”，板块内有集中分布的优质商品房：白金瀚宫、棕榈泉花园、金爵别墅、绿城玉兰花园、仁恒东郊花园……使得唐镇可以承载产业人口外溢的高端居住需求。
其次，唐镇的教育资源很优秀。从示范级幼儿园上海东方幼儿园，到浦东新区三大公办名校之一的上海福山外国语小学唐城校区，再到建平中学唐镇新校区，唐镇提供了一条优质的升学之路。
目前，唐镇待入市新盘有安高申宸苑、浦发唐城等；
安高申宸苑
浦东唐镇2号线地铁房——安高申宸院四批次已过会，即将入市！目前售楼处&样板间均已开放！项目首开建面约99-143㎡的3房，均价70620元/㎡，预计700万+即可买到精装3房。
浦发唐城
唐镇的浦发唐城，去年创下了76.77的高分，可以说是当之无愧的唐镇顶流。二期王者归来将推出458套建面约95-133㎡的3-4房，项目样板间和售楼处已开放，可预约参观。可能在六批次上市。
地产君上周刚刚爆料，唐镇接下来还有至少7800+套住宅等待入市，如果想买唐镇，后续还有不少许多机会。《相关链接：新增7800+套！浦东改善主战场，唐镇爆出新规划！》
闵行·莘庄
莘庄堪称上海西南外环的“第一梯队”，上海不仅是外环绿地开发30年，轨道交通也正好发展30年，莘庄就是从上海地铁1号线开始崛起的。
莘庄虽身处外环外，但房价在闵行区过了许多环内板块，原因就在于交通、商业、医疗、教育配套都在闵行区首屈一指。
另外，莘庄作为上海2035规划的四个副中心之一，其东北方是漕河泾开发区、西北则是大虹桥主城区、西南为松江工业区和G60科创走廊、南部是莘庄工业区、闵行工业区、紫竹高新区。
目前，莘庄已经少有一手房供应，二手房根据小区属性和房龄不同，单价在5-13万/平。近期成交标杆是TODTOWN天荟一套高楼层3房，成交价12.7万/平。
信息来源：链家网
今年一批次，莘庄两幅宅地入市均引发争抢，保利建工拿下的地块开拍不到30秒就触发封顶价进入“一次报价”环节。目前，保利发展&上海建工莘庄项目、中华企业莘庄项目目前已公示规划设计，很有可能再过几个月，就可以看到他们入市。
外环西南段“站起来”之后，莘庄的交通还会更上一层台阶，打通外环线内外的阻隔。
中华企业莘庄项目
项目房地联动价80000元/㎡。根据项目规划设计方案，项目拟建7栋10-18F高层住宅，至少供应住宅420套。按照要求，全装修比例50%以上，中小套户型不得低于80%，商品住宅的装修单价：不低于3000元/㎡。
保利发展&上海建工莘庄项目
房地联动价80000元/㎡，地块南面就是中华企业莘庄项目。根据项目规划设计方案，其中2栋商品住宅+1栋公租房，住宅套数约为260套。
宝山·顾村
顾村的轨交线路已开通7号线，15号线。超过50%的水系和绿化面积，充满生活气息的产业社区，小尺度街坊、体育广场、社区公园、繁花大道、独立步行道……顾村正在从一开始的动迁基地，向大型品质居住板块转型。
顾村的楼市成交活跃，5月份仅链家网上公示出来的成交房源就有近60套，这是其他板块很难看到的，小区选择范围非常广泛，可选房源类型多样，也是顾村置业的一大特色。
佳运瑞璟湾
佳运瑞璟湾是大宁北的全新盘，坐拥交通、商业、教育等丰富资源配套。约1公里范围内可达1号线呼兰路站、18号线大康路站（在建）。1号线4站可达汶水路、5站上海马戏城站，直达大宁核芯商圈。
小区低密度营造，容积率仅约1.8。周边还有蕰藻浜滨水绿地、顾村公园等生态资源，户型上以大平层格局，筑造建面约100-165㎡的宽境小高层。
青浦·徐泾
徐泾的人气主要还是得益于大虹桥规划，不过未来大虹桥也是上海外环带上不可或缺的一大重要区域。
大虹桥凉了吗？可没有，前不久连官方都辟谣了。《相关链接：“大虹桥”出问题了？官方辟谣！》
大虹桥上一波供应虽已接近尾声，但是下一批优质楼盘都已在酝酿中。
华发徐泾项目
房地联动价64000元/㎡！地块西侧紧邻超级IP上海蟠龙天地，出生就自带流量。与目前在售的虹桥公馆三期的价格持平，且周边的同类二手房售价已经到达7万元/㎡。
预计项目主力户型为约100㎡左右的3房，搭配少量改善户型，预计总价约600-850万左右。
华润西虹桥小涞港项目
房地联动价6.95万/㎡，项目毗邻国际会展中心，周边大多为低密别墅区。根据项目规划设计方案，项目拟建22栋6-7层低密住宅，社区容积率仅1.2，绿地率约35%。
