昆明楼市四季度供需有望改善
本文转自：昆明日报
□楼市新观察
昆明楼市四季度供需有望改善
热闹的售楼部。 记者吴劲松摄
本报讯 记者刘婷婷报道 克而瑞云南于近日发布的2023年前三季度昆明房地产市场盘点报告显示，1至9月，Top20房企流量金额340.49亿元，同比下滑22%，上榜企业40%为国企。回顾今年前三季度市场，尽管昆明积极出台措施助力行业，但1至8月政策力度趋保守，新房市场维持低位运行状态。直至9月，以存量房贷利率下调为标志，全面救市基调明确，昆明进一步推出首套房认定、异地公积金使用等刺激性举措，为潜在需求转化提供真金白银利好。而后市在销售节点与救市政策驱动下，供需有望改善。
根据克而瑞榜单解读，Top20房企中，民企与国企数量比为4∶6，各房企主力项目基本不超过3个，企业从激进扩张转变为稳健开发。名列榜单前三位的房企中，万科热门板块项目产品、品牌及学校综合实力优，稳居昆明热销房企第一；云南建投学府路教育盘、度假区改善盘、中心区品质项目均有涉猎，其建设速度、建设品质获市场认可，业绩25.49亿元，位居热销榜单第二；筑友地产凭借双河湾大盘性价比走量，成为市场一匹黑马，前三季度流量金额20.63亿元，排名第三。此外，龙湖集团、招商蛇口、金地集团、华夏阳光等深耕昆明的房企，业绩排名和市场占有率均保持稳定。
报告显示，截至9月底，昆明主城商品住宅供应172.24万平方米，成交287.94万平方米，均价13820元/平方米，主城住宅狭义存量629.00万平方米，去化周期18.6个月，保持合理区间。昆明主城产品呈“刚需更刚”“改善更改”变化趋势，相比去年，今年刚需市场总价向100万元以内压缩，改善市场则向面积120平方米至140平方米、总价160万元至200万元区间增长。
土地市场方面，今年前三季度土地成交109.36万平方米经营性用地，同比跌幅7%，不过预计四季度放量增强。楼市调整期，代建、多元增储成为房企主要发力点，以龙湖为代表，与东方资产合作短期内新增3个项目，迅速树立企业代建市场地位。
克而瑞预判，四季度有望迎来供地放量，叠加近期刺激政策后效、优质地块供给及来年业绩规划，或将打破招拍挂市场冷清态势。新房市场后市在销售节点与救市政策驱动下，供应或放量，成交端继续以价保量，价格低位趋稳，刚需、改善两极分化。在政策积极助力，而宏观经济短期难以撼动的情况下，房企冲刺业绩营销力度或更胜以往，价格策略仍占据主导。此外，若政策效果不及预期，更激进的救市举措或将加速出台。
“十一”黄金周昆明楼市热度回升
国庆节，一向都是楼市的黄金销售期。今年还赶上了中秋双节联动，长达8天的假期，以及“认房不认贷”新政落地，无疑助推了昆明楼市销售的热度。开发商们也纷纷加推项目，并辅以优惠，紧抓“金九银十”窗口期。节后，一些项目取得了不错的业绩，开发商也纷纷以海报等形式进行宣传，通过“喜报”“热销”等字眼制造热度，提高传播效果。
这个假期，位于西北新城的万科城项目可谓生意兴隆，楼盘销售金额达1.2亿元。
“感觉新政出台之后，客户出手比以前果断了。”相关营销负责人介绍，万科城主要销售对象为刚需客户，目前开发已经接近尾声，在销的主要为大户型，售价也高过周边项目。由于项目配套完善，并有学校资源加持，特别是国庆节前项目实景示范区建设完成并开放，所见即所得，加上国庆特惠，吸引了很多客户前来看房，到访量明显增多，成交量也很可观。销售人员也放弃假日休息，加大营销力度。
从购房客群来看，本地客户占比超过一半，主要是冲着准现房、教育资源、房企品牌而来。一些观望客户原计划等到年底再入手，但昆明出台“认房不认贷”新政后，首套房、利息低……这些因素让他们选择在“十一”期间出手。
在万科500里项目，也同样人潮涌动。该项目位于滇池国际会展中心片区，远眺滇池，周边宜居生态环境好。今年“十一”黄金周期间，借助政策东风，开发商加大了推盘力度和优惠幅度。由于其自身项目品质较高，极具性价比，吸引了很多州市及省外客户来访，项目销售金额达1.3561亿元。紧邻的万科公园城市项目，销售也达到1.26亿元，转化比达3∶1。
主城区一些在售楼盘，国庆双节期间也感受到了新政后的市场热度。如大华锦绣山海项目销售成交8500万元；招园蛇口公园大道项目来访186组，成交23套，成交金额达5420万元；招商蛇口雍珑府项目认购32套，为巫家坝片区销冠……
房价回调叠加新政助力，降低购房门槛、减轻购房负担、提升购房能力等，推动了本轮国庆黄金周出现热潮。采访中，各大房企均对昆明楼市接下来的成交量回升抱有较大的期待。部分企业还表达了将关注昆明土地市场供应，有购地计划。
相关业内人士表示，中秋国庆双节期间，昆明市品牌房企加大营销力度和优惠力度，品质得到市场认可，到访和成交都明显上升。在政府多项利好政策刺激下，客户购房信心大幅回升，预计未来市场会持续向好，尤其品牌加品质的刚需及改善类项目表现会更加突出。
但在市场供需形势已经发生巨大变化的情况下，城市内各区域间分化仍很严重，除核心片区或成熟区域的热点项目热度较高外，整体成交量表现一般。不同板块之间的分化、同一板块内不同楼盘出现较大分化，或将会成为常态。
记者吴劲松报道
昆明市住房公积金3个月4项“利好”
截至10月，昆明市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）共出台了4项重大利好政策，为昆明市住房公积金缴存职工家庭提供服务，各项利好政策密集出现在7月以后。
“利好”始于7月6日，公积金中心发布公告称， 2023年单位职工缴存住房公积金的缴存基数上限执行标准，由2022年的执行标准27865元上调至29669元。2023年昆明市住房公积金缴存基数下限执行标准为：一类区1900元，适用于昆明市五华区、盘龙区、西山区、官渡区、呈贡区、晋宁区和安宁市、嵩明县;二类区1750元，适用于昆明市所辖其他各县及东川区。
8月5日，昆明市灵活就业人员参加住房公积金制度试点工作领导小组办公室，就拟定的《昆明市灵活就人员参加住房公积金制度试点管理办法》（以下简称《管理办法》）向社会公众公开征求意见，拟面向昆明行政区域内所有灵活就业人员开展住房公积金建缴工作，为灵活就业人员提供住房公积金支持。灵活就业缴存人缴存的住房公积金，缴存满12个月的，最长贷款期为30年；每笔缴存资金每满12个月，给予一次0.75%的缴存补贴。灵活就业缴存人在住房公积金贷款期间，不享受缴存补贴；住房公积金贷款结清后，继续按规定享受缴存补贴。灵活就业缴存人无住房公积金贷款余额的，可无条件提取以灵活就业人员身份缴存的住房公积金；灵活就业缴存人有住房公积金贷款余额的，账户余额仅可用于偿还住房公积金贷款。
8月17日，昆明市住房公积金管理中心发布新政，为有效支持缴存职工家庭的刚性住房需求，生育二孩、三孩的缴存职工家庭购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度分别上浮20%、30%。按目前昆明市住房公积金贷款最高额度（单缴存职工家庭50万元、双缴存职工家庭80万元）计算，二孩家庭的住房公积金贷款最高额度为：单缴存职工家庭60万元、双缴存职工家庭96万元。三孩家庭的住房公积金贷款最高额度为：单缴存职工家庭65万元、双缴存职工家庭104万元。该政策自2023年8月17日起实施，有效期1年。
9月28日，《昆明市住房公积金管理中心关于调整租房提取住房公积金政策的通告》（以下简称《提取公告》）发布，自10月1日起，将调整“市场租房”提取住房公积金上限金额，新增租房提取住房公积金“按月提取”方式，同时新增二孩、三孩缴存职工家庭市场租赁自住住房支持政策，进一步加大住房公积金对新市民、青年人租房的支持力度。
《提取公告》有三项调整：“市场租房”提取住房公积金上限金额。将《昆明市住房公积金管理中心关于调整租房提取住房公积金政策的通知》（昆公积金〔2022〕54号）中“市场租房月提取金额不超过月租金，每月提取金额上限为每月每户1500元”调整为“市场租房月提取金额不超过月租金，提取金额上限为每月每户1700元”；新增租房提取住房公积金“按月提取”方式符合“市场租房”提取条件，申请提取住房公积金的，在现有“按年提取”“按季度提取”方式的基础上，新增“按月提取”方式。符合“租赁公租房、廉租房”提取条件，申请提取住房公积金的，在现有“按半年提取”“按季度提取”方式的基础上，新增“按月提取”方式；新增二孩、三孩缴存职工家庭市场租赁自住住房支持政策。以“市场租房”提取住房公积金的二孩缴存职工家庭，月提取金额不超过月租金，提取金额上限为每月每户1900元；以“市场租房”提取住房公积金的三孩缴存职工家庭，月提取金额不超过月租金，提取金额上限为每月每户2100元。
记者徐晓俊报道
