房地产营改增时间 房地产营改增老项目的确认
房地产营改增时间点的确定，意味着房地产税即将进入立法程序。这是一个重大利好，对于抑制房价过快上涨有重要意义。同时，也有利于增加居民财产性收入。那么，房地产税真的来了吗？它会不会像空置税、遗产税一样，成为炒房客的噩梦呢？我们不妨先来看看房地产税的基本情况。简单来说，房地产税就是一种财产税，主要针对的是拥有多套住房的家庭。换言之，如果你拥有多套房，那么就要交税了。
一：房地产营改增时间
营改增全面推行是在2016年全面推开。
营改增就是营业税改征增值税，是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。营改增就是对以前交营业税的项目比如提供的服务也采取增值部分纳税的原则计税。简单说一个产品100元生产者销售时已经缴纳了相应的税金，购买者再次销售时卖出150元，那么他买来的时候100元相应的税金可以抵减，购买者只需要对增值的50元计算缴纳相应的税金。
1、什么是营改增?
营业税和增值税，是我国两大主体税种。营改增，就是原来按照营业税征收的部分行业，现在改为按增值税征收。
2、为什么推进营改增?
营改增的最大特点是减少重复征税，可以促使社会形成更好的良性循环，有利于企业降低税负。营改增可以说是一种减税的政策。
3、营改增是如何推进的?
第一阶段：部分行业，部分地区2012年1月1日，率先在上海实施了交通运输业和部分现代服务业营改增试点;2012年9月1日至2012年12月1日，营改增试点由上海市分4批次扩大至北京、江苏、安徽、福建、广东、天津、浙江、湖北8省(市)。
第二阶段：部分行业，全国范围2013年8月1日，营改增试点推向全国，同时将广播影视服务纳入试点范围;2014年1月1日，铁路运输业和邮政业在全国范围实施营改增试点;2014年6月1日，电信业在全国范围实施营改增试点。
第三阶段：所有行业，全国范围2016年5月1日，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。
2011年10月，国务院决定开展营改增试点，逐步将征收营业税的行业改为征收增值税。
2012年1月1日起，率先在上海实施了交通运输业和部分现代服务业营改增试点。
2012年9月1日至2012年12月1日，交通运输业和部分现代服务业营改增试点由上海市分4批次扩大至北京市、江苏省、安徽省、福建省(含厦门市)、广东省(含深圳市)、天津市、浙江省(含宁波市)、湖北省等8省(直辖市)；
2013年8月1日起，交通运输业和部分现代服务业营改增试点推向全国，同时将广播影视服务纳入试点范围；
2014年1月1日起，铁路运输业和邮政业在全国范围实施营改增试点；
2014年6月1日起，电信业在全国范围实施营改增试点。
2016年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。
法律依据：
《营业税改征增值税试点实施办法》第一条 在中华人民共和国境内（以下称境内）提供交通运输业、邮政业和部分现代服务业服务（以下称应税服务）的单位和个人，为增值税纳税人。纳税人提供应税服务，应当按照本办法缴纳增值税，不再缴纳营业税。
单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体工商户和其他个人。
二：房地产营改增老项目的确认
新老项目是营改增出台的，时间上是2016年5月1日。新老项目划分为四种情况：
1、第一个标准是以工程施工许可证为标准的。营改增之前签订的建筑施工合同，但没有办理施工许可证，工程未动工，5月1日后才办理施工许可证，工程正式动工的项目，叫做新项目。
2、第二个标准是以合同为准。5月1日后签订施工合同的项目叫做新项目。
3、5月1日前未完工、营改增之后继续施工的项目，叫做老项目。
4、“先上车后买票”的行为，5月1日之前没有签合同，包括工程施工许可证等法律手续，但已正式动工了，5月1日后补办手续的工程，还叫做老项目。
三：房地产营改增前后税率变化
老黎说税：2023年第72讲，说税收，谈风险，讲政策。今天说说“营改增”前后增值税纳税义务发生时间的政策规定。
一、“营改增”前政策
1.《中华人民共和国增值税暂行条例》第十九条规定
第十九条增值税纳税义务发生时间：
(一)发生应税销售行为，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
(二)进口货物，为报关进口的当天。
增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。
2.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十八条规定
第三十八条，条例第十九条第一款第（一）项规定的收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销售结算方式的不同，具体为：
（一）采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天。
（二）采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天。
（三）采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天。
（四）采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天。
（五）委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天。
（六）销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天。
（七）纳税人发生本细则第四条第（三）项至第（八）项所列视同销售货物行为，为货物移送的当天。
3.《国家税务总局关于增值税纳税义务发生时间有关问题的公告》总局公告2011年第40号文件规定
纳税人生产经营活动中采取直接收款方式销售货物，已将货物移送对方并暂估销售收入入账，但既未取得销售款或取得索取销售款凭据也未开具销售发票的，其增值税纳税义务发生时间为取得销售款或取得索取销售款凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。本公告自2011年8月1日起施行。
3.风险
在实际工作中，判断销售结算方式的主要依据是购销双方所订立的书面购销合同。
二、“营改增”后政策
1.《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）附件1：营业税改征增值税试点实施办法第四十五条规定：
第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为:
(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产 *** 完成的当天或者不动产权属变更的当天。
(二)纳税人提供建筑服务，租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
本条备注：财税〔2017〕58号文件已改变。只有提供租赁服务才适用本条款，其他应税行为收到预收款不属于收讫销售款项，不能据此确认纳税义务发生。
(三)纳税人从事金融商品 *** 的，为金融商品所有权转移的当天。
(四)纳税人发生本办法第十四条（视同销售）规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产 *** 完成的当天或者不动产权属变更的当天。
(五)增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。
2.《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（ 财税〔2017〕58号）文件规定：二、《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号印发)第四十五条第(二)项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。三、纳税人提供建筑服务取得预收款，应在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额，按照本条第三款规定的预征率预缴增值税。按照现行规定应在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在建筑服务发生地预缴增值税。按照现行规定无需在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在机构所在地预缴增值税。适用一般计税 *** 计税的项目预征率为2%，适用简易计税 *** 计税的项目预征率为3%。六、本通知除第五条外，自2017年7月1日起执行。
政策总结
